文｜大何 一纸房贷四十年，月月还钱月月煎。 工资未暖银行卡，半数先归银行边。 不敢辞工不敢病，不敢远游不敢闲。 待到房奴翻身日，青丝早已换霜颜。 —— 迪普系克 40年房贷刚出来没几天，银行马上把另一头拽住了。 最近上海多家银行明确，个人住房贷款期限虽然最长已经可以做到40年，但不少银行仍然执行“贷款人年龄+贷款期限不超过75年”的标准。 按照这个算法，想把40年期限吃满，贷款发放时年龄就不能超过35岁。 换算到今年，1991年以前出生的人，基本已经很难新办40年期房贷。 当然，这并不是央行统一规定“35岁以后不能贷40年”。 8月28日的新规只是把个人住房贷款最长期限从30年放宽到了40年，具体能贷多久，还是由银行根据借款人的收入、负债、信用和抵押物情况自己判断。 上海有银行按75岁控制，也有支行给到80岁，各家的风控口径并不完全一样。 可这个35岁左右的门槛，还是很有现实意味。 前几天40年房贷刚出来的时候，我算过一笔账。 贷款100万元，利率3%，等额本息，30年月供大约4216元，总利息约51.8万元； 拉到40年以后，月供降到3580元左右，每个月少636元，总利息则增加到71.8万元。 40年房贷没有让房子便宜，只是把今天的月供往下压了一截。 原来每个月四千多觉得吃力，现在三千五百多，也许银行审核能过了，自己咬咬牙也觉得还能承受。 至于多出来的20万元利息，那是未来几十年的事情，可以以后再说。 政策把时间往后拉，是为了让更多人今天先买得起。 银行却没有那么浪漫。 40年意味着什么，银行算得比购房人清楚得多。 一个30岁的人贷40年，要还到70岁；35岁贷40年，要还到75岁。再继续往后放，贷款就会越来越多地进入退休阶段。 银行不太关心你四十年以后住在这套房子里有没有幸福感，它关心的是那时候你还有没有稳定收入，这套房子还值多少钱，真出了问题以后抵押物还能不能覆盖贷款。 所以期限可以放宽，年龄不能无限放。 这里面其实有一个悖论。 首先最需要40年贷款的人，本来就是那些月供压力比较大的人。 如果一个家庭收入很高，首付充足，每个月还一万块都没什么压力，他大概率没有必要为了每个月少还一点钱，硬把债务拖到40年。 愿意用多十年利息换低一点月供的人，往往恰恰是现金流比较紧的人。 可在上海这样的城市，普通人攒首付本身就需要时间。 大学毕业二十二三岁，工作几年先养活自己，再慢慢攒钱。 等收入稳定一点，手里终于有了一笔首付，三十几岁已经很正常。 如果完全靠自己，再晚几年也很正常。 结果好不容易攒够了首付，又碰上另一道线。 35岁。 这个年龄大家应该很熟悉。 找工作的时候，35岁开始让人紧张；一些岗位招聘的时候，35岁经常是一条线；现在连40年房贷，也在35岁附近开始变得谨慎起来。 从银行的角度，这当然有道理。 年龄越往后，未来收入的不确定性越大，职业生涯剩余时间越短，健康风险也会增加。贷款期限已经拉到了四十年，银行当然会给另一端加一道保险。 可放到一个普通人的人生里，就有点黑色幽默了。 二十多岁的时候，你年龄非常合适，但大概率没首付。 三十多岁终于攒够首付，银行开始担心你老了。 等你收入真正稳定、资产也多了一些，可能已经过了最适合背40年房贷的年纪。 40年房贷本来就是为了给今天的购买力多挤一点空间，可真正操作起来，银行又不敢把这个空间放得太大。 因为银行很清楚，时间不会自动解决债务。 过去二十年，很多人敢背长期房贷，底气来自两件事。 工资会涨，房子也会涨。 刚买房的时候月供占收入一半，过十年工资涨了一倍，月供自然就轻了； 房价如果再涨一截，哪怕中途想卖房换房，也有资产增值替你兜底。 在那个阶段，很多30年房贷最后确实没有还满30年。 提前还掉，卖旧换新，重新贷款，都很常见。 可现在再拿这套经验往未来四十年套，就没那么理想了。 今天一个30岁的人签下40年贷款，真正要赌的是整个职业生涯。 四十年里收入能不能一直增长，行业会不会变化，中途会不会失业，50岁以后还能不能拿到今天这样的工资，这些问题没有谁能替你回答。 房价也一样。 以前大家默认长期看房子总会涨，现在这个预期已经弱了很多，至少当下是这样的。 一套房四十年以后还能值多少钱，银行自己都要重新评估，普通人当然更应该算这笔账。 所以银行把年龄卡在75岁，我反而觉得没什么值得抱怨的。 甚至可以说，银行比很多购房人清醒。 40年房贷可以降低月供，但不会降低本金，也不会让你的收入更稳定。 一纸贷款合同可以写480期，银行照样要问一句，四十年以后谁来还。 普通人也应该问自己同样的问题。 现在很多房地产政策还在沿着信贷条件继续往下放。 首付已经降了，利率已经降了，贷款期限也拉到了40年。 这些办法都在让今天这笔账更容易付。 可真正让人犹豫的那些东西，工作稳不稳，收入还能不能涨，房价会不会继续跌